入間市の公示地価（１㎡当り）―そして坪の利便性

 

　私は分譲団地のシルバー住人。土地の公示価格の発表が令和４年３月２３日にあったが、あまり関心がありません。しかし、これから家を買う人、売る人にとっては、重要な指標である。 

　まず西武線沿線の公示地価だが、駅から約１㎞にある土地の２０２２年１月１日の１㎡の価格である。練馬４５.８万円、保谷３０.８万円、清瀬２２.９万円、所沢１８.６万円、狭山１３.０万円、武蔵藤沢１７.６万円、飯能１０.８万円である。やや東側を走る東武池袋線の沿線場合も、池袋からの距離を考えると似たような数字です。それでは入間市内にかぎればどうか・・・

入間市公示地価例

住所	驛からの距離	１㎡地価	１坪地価
黒須２―６－１０	入間市駅７５０ｍ	１０.８万円	３５.６万円
東藤沢２－１４－６	武蔵藤沢４５０ｍ	１２.３万円	４０.６万円
武蔵藤沢駅６６街区	武蔵藤沢７３０ｍ	１７.４万円	５７.４万円
上谷ケ貫南御誉田５５５	金子　１,７００ｍ	３.２万円	１０.５万円
久保稲荷１－３－１２	入間市１,８００ｍ	１２.０万円	３９.６万円
宮寺字帖上２９６７	入間市５,４００ｍ	７.１万円	２３.３万円
上藤沢立出４０２	武蔵藤沢１,６００	１０.５万円	３４.７万円
仏子字下河原１６８２	仏子驛　８５０ｍ	９.１万円	２９.９万円
下藤沢字筑地５０１	武蔵藤沢２５０ｍ	１５.５万円	５１.２万円
扇台４－１－３４	入間市２,０００ｍ	１１.０万円	３６.３万円
鍵山２－１５－５２	入間市１,４００ｍ	９.８万円	３２.３万円
小谷田金子坂１５１８	仏子驛１,２００ｍ	７.８万円	２５.６万円
高倉５－３－２１	入間市１,６００ｍ	１０.７万円	３５.３万円
高倉３－１－８	入間市１,１００ｍ	９.８万円	３２.２万円
久保稲荷５－６－１４	武蔵藤２,５００ｍ	１０.７万円	３５.３万円
小谷田２－１－１	入間市２,２００ｍ	９.３万円	３０.７万円
東藤沢７－３６－１２	東藤沢　９００ｍ	１２.８万円	４２.２万円

　表では驛から距離だけ明示しましたが、このほか間口×奥行＝広さなども明示されている。が、実際購入するとなると、それぞれの家庭の家族構成、構成員のライフスタイル、スーパーや商店街からの距離、保育所や小中学校からの距離・立地、近隣の公園や緑地等の環境、安全性、日当たり、敷地に建物が立てやすいか（敷地の形）など１０以上もの様々な要素が絡んでくる。実際は公示地価を大局的に利用するにしても、実際の物件を見に行き、自分の家庭に必要な１０要素程を書き出しておき、チェックするべきだ。 

私もブログの別項でふれたが、特殊な事情がそれぞれ発生、東京の杉並区―花小金井市―千葉の佐倉市―入間市と移動した。佐倉市の新築用の土地購入時はバブル真最中で、安い土地を探しに千蒲方面に花小金井から車で出かけ、最終的には１坪５０万円×５０坪の土地を佐倉市志津というところに決めた。今回志津の公示価格は１坪換算２３.４万円。バブル時は約２倍強だったことになる。区画などは申し分なかったが、後で考えると・・・

①   近隣世帯が５００世帯ほどしかなく、スーパー他の店舗が１店舗もない。

②   駅前にスーパーはあるが歩けば３０分もかかり、バス便は朝１０時便に乗ると、午後１時にならないと家に戻れない。

 私は車で関東一体をスーパー出店のためのリサーチをして回っていたので車漬けであったからよい。だが、妻は都内の事業所に電車と徒歩で通い、朝６時台のバスに乗らなければならず、通い続けるのは無理であった。バス停、バスの時刻表くらいは事前に調べておくべきで、リサーチャーとすれば大失格であった。　

また越した当時は２人の子は独立し、母を入れて３人世帯だったが、４LDKのリビングが吹き抜けの立派なものを建てた。ところが１年足らずで９４才の母はなくなり、２部屋程は無用の長物になった。収入が不安定なのに身の程もわきまえず、金を無駄遣いしたことになる。家族の将来像、将来の生活設計まで十分に立て、土地や家屋に投資をすることが大切である。

リュウマチで足裏痛い人にー軽快インソール

 

　写真：上２足は工夫品。下の中は商品。左右は似た素材が敷かれたスリッパ。

  妻はリュウマチに似た難病で、足裏のふくらみ（指の付け根）の部分が絶えず痛く、靴を履くと痛みが増し歩けません。こんな方は沢山いるのでは。見かねて近くのホームセンター（ビバホームです）に、何かクションに使える発泡スチロールのようなものがないか探しにゆきました。 

　店の方が案内してくれたのが、長靴関連コーナーです。私が選んだのが「軽快インソール　男女兼用　長靴用」というものです。化学繊維を足の形にかためた靴の底に敷く「インソール」。だが厚みが６ｍｍほどあり、靴底に敷くには厚みがあり、これが圧迫要因になり、かえって足裏が痛いのではとおもいました。だが、この6mｍが半分にはがれれば・・・と期待し家に帰って実験すると、いとも簡単に半々にはがれました。 

　男子用の長靴のインソールで、婦人靴にはそのままでは入りません。これはハサミで後ろの部分を丸く靴底に合わせて切ればOK。左右の幅はそのままにしておいても、柔らかいので靴先に押し込めばすんなりはいります。後は靴紐を少し緩めるだけです。暑さ３ｍｍといっても足裏で押されれば厚さは１,５ｍｍ程になり厚さが圧縮されるから平気です。なお価格は税前４５８円である。長靴用としては１足分だが、普通の靴２足分の下敷に化ける。

「路線バスの旅’」ー徳光和夫さんの入間市観光

   3月20日（令和4年）に、徳光和夫さん、田中律子さん、田中道子さん（モデル出身の女優）出演の「路線バスの寄り道の旅」が入間市、飯能市を背景に放映された。入間市が久しぶりに全国区になり、嬉しい限りである。だが、入間市の観光行政と重ね合わせて、ときに斜めから見る必要もある。   写真左：徳光　右奥：田中道子、手前・田中律子（テレビ）

　まず徳光さんが、美女２人との待ち合わせ場所に選んだのが、旧・黒須銀行十旧・繁田醤油のある黒須の交差点付近。どちらの施設も黒須商店街で「お茶まつり」が開催されたとき公開されていて、私も建物の中に入った・・・だが、平素は非公開で説明者もいない。徳光さんが繁田醤油の玄関を開け、「誰かいますか」と声をかけてもしばらく返事なし。醤油の製造も営業も現在はここでしてないのだから当然。それでもしばらくして、御当主の奥さんと思われる方が現れ簡単な説明もしていた。

 油

　上：旧・黒須銀行

下：旧・繁田正油

問題は歴史的建造物のばあい、平素営業してないので採算上説明者を配置するわけにはいかない。だとすると、市で歴史や建物の案内のビデオを作製、雨露のかからない場所に再生設備を設け、見学者は２００～300円程を投入すれば見られるようにする。5分ぐらいで終わる内容にしておけば、３人でも１５分で見終わる。ちょっとした休憩タイム中に貴重な歴史の勉強ができる。市とすれば案内人の人件費より大幅に安くて済みもする。 

このあと3人は入間市役所の観光課を訪ねる。市内の観光地を聞き出すためだ。市職員に歓迎され、ジョンソンタウンの推薦を受ける。ところがタウンまでのバスがない。徒歩でも５分ほどだからとのことで歩いて行くことになる。本来、「バスの旅」で、1分でも時間を倹約する必要があり、バスの旅の企画からすると真逆の選択なのだ。問題は遠方から観光客を引ける施設は、実際のところこのジョンソンタウンと三井のアウトレットしかない。アウトレットは類似のものが首都圏に複数ある。 

入間らしい個性的な観光施設とすればジョンソンタウンしかない。にもかかわらず、駅に看板もない。彩の森公園、西洋館、黒須銀行、繁田醤油を含めた大看板くらいは入間駅に設置すべきである。また入間駅からするとジョンソンタウンは坂道を挟むため１０分ほどはかかる。にもかかわらずバス便もなく、近くのバス停を「ジョンソンタウン」とする工夫も市がしてない。このため平日のジョンソンタウンは閑古鳥が鳴く時間帯が多い 

真逆の選択をしたため徳光さんは、予定のバスにのれないため「もう遅れついでに、ゆっくりタウンを見よう」と滞在時間を大きく伸ばした。その代わりタウ・と比べン内の「米粉パンの店：コイガクボ」、「THE　PORK　SHOP」、「暮らしの家具店」、[Culture　café　Grandir」と4店舗を訪ね、食べたり買ったり。コイガクボは私の別のブログで「米粉パンはおせいじ抜きで美味だ.BKコイガクボに学べ」（2012・10.7）と紹介した店。消費減少に泣く米作農家から表象されても良い店。以前と違い広い喫茶コーナーも設け、タウン内繁盛店の一つである。 

上：米粉パンのコエガクボ

下：商住一体のタウンの白い住宅

 

 タウンはこのほかにも犬を連れて入れる喫茶があたり、野良猫を共有のペットとし登録、野外の小屋でかっている、住宅のみの建物もあり、商・住一体の賃貸住宅地で、全国で珍しい街区として表彰も受けている ・・・話題豊富な地区であり、もっともっと市として宣伝すべき場所なのだ。 

このあとバスで市内の野田地区に移動。茶園で作業する丸中園の経営者のお宅に寄り待ち望んだ濃いいお茶を一杯飲み干す。本当はアウトレットほか２ケ所程を見て回る予定だったはずだが、時間が大遅れの中、飯能市の名栗地区にある「名栗温泉　大松閣」で山菜や川魚の料理を頂き、温泉―宿泊でバスの旅を終わる。飯能の多くの団体が「奥座敷」として使う料理亭であり旅館だ。私も懇談会と宿泊を一度ずつ経験している。

商店街型ショッピングセンター：グリンガーデン武蔵藤沢

 

　西武線の所沢を過ぎると、専門商店が２０～５０も並んだ駅前商店街というものが見られません。中央線沿線に長らく住んだ経験からすると、駅と線路を挟み南北の道路が高架下を縦断している場合に、商店街が発達するように思います。例えば中央線沿線を見ると高円寺、阿佐ヶ谷、西荻窪などです。東西南北のいずれの方向からも人を集めやすいからです。高円寺では阿波踊り、阿佐ヶ谷では七夕まつりとイベントでは数万人の客が集まります。

 　西武池袋線の所沢以西となると、駅から南への道路が明確な狭山台駅くらいしか商店街が形成されていません。こうしたなか、武蔵藤沢は変則的に駅北側に丸い陣形の「人工的な商店街：グリンガーデン武蔵藤沢」が形成され繁盛しています。駅南側は南北の道路が立派ですが、スーパー時代の新興の住宅地だったこともあり、エコスやヤオコー等のスーパーや大型専門店が支配するエリアとなり、南口駅前のロータリー沿いには商店街が形成されていません。駅北口すぐにグリンガーデンがあることも影響しています。

 

　だいたいの郊外型ショッピングセンターは、核となる大型スーパーを中心に、ホームセンターとかドラックストア、１００円均一の店、靴の大型店、レストランなどせいぜい５～８店舗ほどを集積したものが多い。だがグリンガーデンは中型規模のコープみらいを核とし、２３店舗の専門店チエーンが集積した特異なショッピングセンターです。仏子地区で行かれた方はいますか。仏子地区にない珍しい専門店もあります。集積店舗名を紹介すると、

表―集積店舗を紹介

店名	業種
①   CO-OP未来	個性派の中堅スーパー
②   ゴルフ５	３００坪、練習最新施設
③   クラフトハート　トーカイ	手芸材料（生地や毛糸）
④   東京靴流通センター	靴
⑤   ティップネス	プール、ジム、リラックス
⑥   ザ・ダイソー	１００円ショップ
⑦   ウエルシア薬局	ドラッグストア
⑧   フォレスト	ペットショップ
⑨   ノウミ	メガネ、宝飾、補聴器
⓾ 西海岸	古着、インテリア、台所品
⑪   アルティマー二	美容室
⑫   イオンバイク	自転車、部品、衣服
⑬   日高屋	ラーメン他　中華食堂
⑭ ⑮ ⑯	欠
⑰ 明光義塾	学習塾、学習指導
⑱   るんる	ピアノ教室
⑲   わかるとできる	パソコン教室
⑳   ファースト歯科クリニック	一般歯科
㉑ グリンガーデン矯正歯科	歯並びの矯正
㉒ ペットフォレスト	ペットショップ
㉓ トータルビュウティサロン	美容室
㉔　空き
㉕ビッグエコー	カラオケ　パーティ
㉖エンジェルストーン	宝石　合うかのオーラ撮影
㉗彩西	不動産

　まさに物販とサービスのワンストップの商店街である。従来の商店街は物販に偏っていたが、学習塾、ピアノ教室、歯科医、パソコン、カラオケと広域展開する専門店チェーンを誘致し個性化している。スーパー、ドラッグストア、百円均一と言った物販店は近隣型で多頻度来店型だが、サービス専門店チェーンは中域商圏型でより広い駐車場を背景に広い商圏から引く。互いに補完し合って成果を上げることを狙っている。

　問題があるとすれば、家族全体で行き楽しんで帰るファミリーショッピングの陣形になっていないことだ。大型の立体的建築物でないため、ショッピングの回遊性がないこと。これを補う店頭をつないだ回遊路がなく、雨風に弱くかつウインドーショッピングの楽しさがないことだ。またファミリイリー・ショッピングのためには、子供たちに喜ばれるファミレスや、大人向きショッピングの間、幼児が遊ぶ小公園、幼児を預かる保育所のようなものが必要。駅前立地であり、職業主婦のため保育所があれば、繁盛は間違いない。この点が不備だと、大人１人づつが車で行き、目的の１店だけ利用して帰る・・・と言った集積効果のないショッピンセンターになってしまう。(筆者は全国３５０ケ所のスーパー出店予定地の売上予測を自ら実施。そのため、予測商圏で詳しいアンケート調査も各３０れいほどしてきた）

  核になるCOOP未来はおよそ４５０坪あり、レジ６台の中堅スーパー規模だ。パン、惣菜はすこぶる充実している・・・３００円台の買いやすい弁当も豊富だし、生鮮３部門も品揃え他スーパーの平均以上で、「生協も良くやるな」と言えるレベルである。

ベルク飯能阿須店オープン（令和４年１月１９日） ・・・並ばず購入

 

飯能市の阿須運動公園の南手のカインズホームと駿河大学に挟まれた土地に、ベルク飯能阿須店が１月１９日（令和４年）にオープンした。ベルクは関東一円に１２０店舗を展開、すでに飯能緑町店や野田店でなじみのあるスーパー。スーパーとすれば並み以上の広さで、生鮮の良さと加工食品などの豊富さで、広域から吸引するタイプ。今回も売り場面積は２,１４５㎡（６５０坪）を越えると思われる。付近の住宅密度は低いが、入間川南手の入間市や飯能市にはベルククラスの大型店がなく、カインズとのコラボで広域集客を狙ったものと言える。営業時間は９時から２４時と長い。駐車場は１９０台で多いとはいえないが（カインズも不足気味のため）、開店初日と翌日に行ったが。車は待たずに止められた。長時間営業のため、来客が分散されたためと思われる。これはレジにも言え、将来どうなるかは別として、計算と自動清算機を分離したレジが１８台もある（現在は１０台）。まず並ばずに清算が可能と思われる。 

　品揃えの豊富さは圧倒される。特に冷凍食品や酒類が豊富だと思う。すべて６尺幅（約１８２ｃｍ）のケースが主体だが、時流に乗った冷凍食品の場合、縦型のリーチンケース７台、平型のオープンケース９台、やはり縦型リーチン２台と計１８台の構成。素材、半製品、メニュー品などオールランドの構えである。酒類については、６列にわたり６尺のゴンドラやリーチン６台が並び、３６台分＋エンド分６台で計３９台分を占領し、特にワインやビールに力が入っている感じだ。 

　生鮮３品で力を感じるのが肉である。普通、青果の次に鮮魚が来るのが普通だが、ここでは精肉が青果の次に来て、スペースも広くジャンボ・パック品の多さに圧倒される。正確に売り場スペースを計算してみたが、２３.８間で当店売り場の４隅の１隅の長さにも匹敵する。またこれは既存店レベルの1.5倍になっている。日本のばあい、魚があまりにも高く、おかずの主材料が肉中心になっていることを反映したためだろうか。

精肉関係部門の陳列スペース

部門	阿須店　ケース長×台数	小計	ブランド
鳥肉	多段６尺×１.５＝　９尺 平8尺×０.５＝　  4尺 平８尺×１.０＝　　８尺	２１尺	みちのく 育
豚肉	多段６尺×３.０＝１８尺 平８尺×１.５＝　１２尺 平６尺×１.０＝　　６尺	３６尺	う米豚
牛肉	壁面６尺×４.０＝２４尺 平８尺＋６尺＝　１４尺 平６尺×１.０＝　　６尺	４４尺	はこだて 牛
ひき肉	多段６尺×１＝　　６尺	６尺
もつ類	多段６尺×１＝　　６尺	６尺
ハムソーセージ	多段６尺×１＝　  ６尺 多段６尺×4＝　 24尺	30尺
合計	6尺換算で2３.８本 ←	１４３尺

 

  写真：ジャンボなステーキやすき焼きパック                                     

　

   一つ、引っかかったのはベーカリーがないことだ。この日、昼食用に「カレーパン」を妻から頼まれたが、売り場がない。パン食の拡大や多様化を考えると、まだ売り場に空きスペースがあり、今後の導入が期待されるのでは。